【渋谷・マンション売却】買い替えは売りと買いどちらが先？離婚時の住み替えローン

転勤や家族構成の変化などで、せっかく購入したマンションに住み替えの必要が出てくることはあります。マンションを買い替えることは、人生において何度も経験することではないかもしれません。

 

マンションを買い替える際に悩む問題としては、売るのが先か、買うのが先かという点が挙げられます。こちらでは、マンションの買い替えの売り先行と買い先行、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

 

◇売り先行とは？

売り先行とは買い替えにあたり、現在持っているマンションの売却を決定させてから、新居の購入を行うことです。お金の流れとしては現在のマンションを売却してローン返済に充て、余剰分は新居購入に使います。

 

◇売り先行のメリット

・資金の負担が軽い

現在のマンションを売却した資金もローン返済や新居購入に充てられるため、新たな資金借り入れを抑えられます。また、マンションを二つ所有すると、管理費も2倍になります。売り先行では、同時に保有するマンションは一つのため、管理費も抑えられます。

 

・売り急ぐ必要がない

先に新居を購入していると、資金面などでどうしても売却を急ぐ必要が出てきます。その結果相場より安い売値となったり、納得のいく売却ができなかったりする可能性もあります。売り先行ではそういった心配はいりません。希望の売却が実現できる可能性も高いのです。

 

◇売り先行のデメリット

・生活スペースを見学に来られる

売却するには当然家の中を見学に来てもらう必要があります。しかし実際に住んでいる家を見られることは、精神的に苦痛となるケースがあります。見学の度に家を掃除して立ち会うのは、時間的な制限もかかるものです。購入に至らなかった方の反応を直接見るのが、ストレスに感じることもあるでしょう。売り先行の場合は、見学の対応について心づもりが必要です。

 

・売却時期によってはつなぎの住居が必要となる

売却時期と新居購入時期が必ずしも一致するケースばかりではありません。売却が決定しても、すぐによい物件の購入・入居が決まらない場合は、一時的なつなぎとして賃貸を契約する必要があります。その際は賃貸料や引っ越し費用が余分にかかってしまうのです。

 

また、良い物件と出会えても、現在のマンションが売却できていないと、他の方に先を越されてしまうこともあります。売却活動と並行して新居を見学し、希望の物件の目星をつけておくことも大切です。

 

◇買い先行とは？

売り先行に対して買い先行とは、現在のマンションを保有したまま、新しいマンションを購入することです。資金のやりくり等が伴わず、売却と購入を別立てで考えられます。

 

◇買い先行のメリット

・空き家にしてから売却活動を行える

買い先行の場合、引っ越しが完了すると売りに出す物件は空き家になります。そうすると見学に立ち会う必要はなくなります。また生活スペースを他人に見せるストレスもありません。

 

・つなぎの住居が必要ない

買い先行の場合、新居への引っ越しのタイミングはおおよそ自分でコントロールできます。つなぎの住居は必要なく、引っ越しの手間や、つなぎの住居を探す手間が省けるのです。

 

◇買い先行のデメリット

・経済力が必要

売却予定の物件のローンが完済、もしくは新居のローンをプラスで組めるような経済力が必要です。現在のマンションの売却益をあてにできない分、預貯金またはダブルローンが組める年収もなければ難しいでしょう。

 

また、二つのマンションを保有すると、どちらの管理費も払わなければいけません。管理費は少額であっても、月々の支出を合わせると無視できない金額です。すぐに売却が叶わなかった際のことを想定して、ゆとりを持たせた資金計画を立てましょう。

現在の住居にローンが残っていても、離婚などで早急に住み替えを検討しなければいけない場合があります。そういった方に向けて、ローンが残っている場合の住み替えの方法を解説します。

 

◇基本的には住宅ローンが残っていては売却できない

売却活動はローンの返済中でも自由にできるものです。しかし買主が見つかり、引き渡すまでにローンを完済しておく必要があります。

 

住宅ローンは、その建物や土地を担保に金融機関が融資をする仕組みです。建物や土地の所有権がない場合は、融資を受けられません。もし売主のローン返済が滞った場合、買主の建物や土地が差し押さえられるという事態になります。ローンを完済してから引き渡さなければならないのです。

 

とはいえ様々な事情により、ローンを完済できていない状況で住み替えをしなければいけない状況があります。そういった方の対処法について、以下より解説します。

 

◇売却額とローン残債を比較する

売却額がローン残債を上回る場合は、問題なく売却可能です。本来は売却益をそのままローン返済に充てられません。しかし司法書士の立ち会いなど手続きを踏めば、可能になります。まずは、売却額とローン残債を比較することから始めてみてください。

 

◇売却額がローン残債を下回る場合

・預貯金を合わせてローン一括返済に充てる

ローン残債から売却額を差し引き、不足分は預貯金を充てることによりローン返済を完了させます。

 

・住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、新居のローンと現在のローン残債を合わせて借り入れを行うことをいいます。新居のローンとして支払う中、新居の価値以上の借り入れをするので審査は厳しくなるものです。また、売却する日と購入する日を同日にする等の制限もあります。

 

◇住み替え資金の注意点

住み替えを行うときにかかる費用は、物件の購入だけではありません。仲介手数料や登記費用・税金、引っ越し費用・司法書士費用など、諸々の手続きに費用がかかります。ローンに組み込めない費用、一括現金払いのみの費用も多く存在します。決して無理な資金計画はせずに、まずは信頼できる業者に相談することがおすすめです。

 

◇まずは業者にご相談ください

不動産販売業者は様々な経験や知識を有しています。離婚などでローンを抱えたまま家の売却相談に来られるお客様も多くいらっしゃいます。株式会社ドアーズでは、お客様一人ひとりに最適なプランをご提案し、安心して住み替えするお手伝いをいたしますので、ぜひ一度ご相談ください。